Donation en pleine propriété ou en nue-propriété : que souhaite-t-on réellement transmettre ?

Donner un actif en pleine propriété transfère immédiatement sa valeur, ses revenus et sa maîtrise. Donner seulement sa nue-propriété permet de transmettre le capital tout en conservant son usage ou ses revenus. Le choix dépasse largement la seule économie fiscale.

Une donation est irrévocable. La première question ne devrait donc pas être : « Quelle solution permet de payer le moins de droits ? »

Il faut d’abord déterminer ce que le donateur peut réellement abandonner.

Un parent peut souhaiter aider immédiatement ses enfants, leur permettre d’investir ou leur transmettre la gestion d’un actif. Il peut aussi vouloir commencer à organiser sa succession tout en conservant ses loyers, ses dividendes ou l’usage d’un bien.

La pleine propriété et la nue-propriété répondent à ces deux logiques différentes.

Chez Stanza, la décision suppose de cartographier, structurer, arbitrer et piloter.

Cartographier : mesurer ce que le donateur doit conserver

Avant toute donation, il faut distinguer :

• le patrimoine disponible ;

• les actifs produisant les revenus courants ;

• les dépenses futures ;

• le coût du logement ;

• les besoins de retraite ;

• la protection du conjoint ;

• une éventuelle dépendance ;

• les projets nécessitant encore du capital.

Donner en pleine propriété signifie que le donateur cesse d’être propriétaire de l’actif. Il ne peut plus décider seul de le conserver, de le vendre ou de l’utiliser.

Le démembrement sépare au contraire l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier conserve le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits, à charge d’en préserver la substance. Le nu-propriétaire détient le capital et a vocation à récupérer la pleine propriété lorsque l’usufruit prend fin.

Cette distinction peut porter sur un immeuble, des titres de société, des parts de SCI ou certains actifs financiers. Les droits de chacun doivent alors être organisés en fonction de la nature du bien.

Structurer : transmettre le capital, les revenus ou les deux

La donation en pleine propriété

Le bénéficiaire reçoit immédiatement :

• la propriété de l’actif ;

• les revenus qu’il produit ;

• le pouvoir de le vendre ou de l’arbitrer, sous réserve des clauses valablement prévues dans l’acte.

Cette solution peut être cohérente lorsque le donateur dispose déjà de ressources suffisantes et souhaite donner une autonomie complète au bénéficiaire.

Elle est plus risquée lorsque l’actif transmis représente encore une part importante de ses revenus ou de sa réserve de sécurité.

La donation de la nue-propriété

Le donateur conserve généralement l’usufruit :

• il continue à occuper le bien ou à percevoir ses loyers ;

• il peut conserver les dividendes attachés aux titres, selon l’organisation retenue ;

• le bénéficiaire reçoit immédiatement la nue-propriété ;

• à l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue en principe sans nouvel impôt ni taxe.

La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée à partir de l’âge de l’usufruitier. Entre 61 et 70 ans révolus, l’usufruit est valorisé à 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété à 60 %. Entre 71 et 80 ans, ces valeurs passent respectivement à 30 % et 70 %.

Exemple : donner un actif de 1 million d’euros à deux enfants

Prenons un parent âgé de 65 ans, propriétaire d’un actif d’une valeur de 1 million d’euros, qu’il souhaite transmettre à ses deux enfants.

Il n’a réalisé aucune donation à leur profit au cours des quinze dernières années. Chaque enfant bénéficie donc d’un abattement de 100 000 euros. Cet abattement est renouvelable tous les quinze ans entre un même donateur et un même bénéficiaire.

	Donation en pleine propriété	Donation de la nue-propriété
Valeur économique de l’actif	1 000 000 €	1 000 000 €
Valeur fiscale transmise	1 000 000 €	600 000 €
Valeur reçue par enfant	500 000 €	300 000 €
Abattement par enfant	100 000 €	100 000 €
Base taxable par enfant	400 000 €	200 000 €
Droits estimatifs par enfant	78 194 €	38 194 €
Droits estimatifs totaux	156 389 €	76 389 €
Revenus conservés par le parent	Non	Oui, via l’usufruit
Écart estimatif de droits		80 000 €

Les droits sont calculés selon le barème progressif applicable aux donations en ligne directe en vigueur en 2026.

Cette simulation n’intègre pas les frais d’acte, les donations antérieures, les particularités du bien ni une éventuelle prise en charge des droits par le donateur.

L’intérêt du démembrement ne réside toutefois pas uniquement dans les 80 000 euros d’écart fiscal.

Le parent transmet aujourd’hui la valeur future du bien tout en conservant les revenus dont il peut encore avoir besoin.

Arbitrer : la nue-propriété crée une relation durable

Le démembrement ne permet plus à une seule personne de décider de tout.

La vente simultanée de la pleine propriété suppose généralement l’intervention de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est alors réparti selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord permettant de reporter l’usufruit sur le prix.

Il faut donc prévoir dès la donation :

• qui décide d’une vente ;

• comment le prix sera réparti ou remployé ;

• qui supporte les travaux et les charges ;

• comment seront prises les décisions concernant des titres ou des parts sociales ;

• ce qui se passe en cas de conflit ou de besoin urgent de liquidité.

Pour un immeuble, le Code civil met en principe les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations à celle du nu-propriétaire, sauf notamment lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien. L’acte peut préciser l’organisation retenue entre les parties.

Pour des titres de société, il faut également organiser les droits de vote, la distribution des dividendes et les conséquences d’une cession.

Piloter : vérifier que la stratégie reste équilibrée

Une donation en nue-propriété peut durer plusieurs décennies.

Il faut donc suivre :

• les revenus effectivement conservés par le donateur ;

• l’état et la valeur du bien ;

• les dépenses supportées par chacun ;

• les besoins de liquidité ;

• l’évolution de la situation familiale ;

• les projets du nu-propriétaire ;

• les conséquences d’une vente ou d’un remploi.

La donation doit aussi être articulée avec la réserve héréditaire, les autres enfants, le conjoint et les donations déjà consenties.

Transmettre moins de droits peut permettre de transmettre davantage de valeur

La pleine propriété convient lorsque le donateur peut renoncer immédiatement au capital et aux revenus.

La nue-propriété permet d’anticiper la transmission tout en conservant une sécurité économique. Elle réduit souvent la base taxable, mais crée aussi une propriété partagée qui doit être correctement organisée.

Cartographier permet de mesurer ce qui peut être donné. Structurer distingue capital, revenus et pouvoirs. Arbitrer organise les relations entre usufruitier et nu-propriétaire. Piloter préserve l’équilibre dans le temps.

La bonne donation n’est pas celle qui transmet le plus vite. C’est celle qui transmet sans fragiliser celui qui donne.

Les exemples chiffrés reposent sur des hypothèses simplifiées et sur les règles en vigueur au 17 juillet 2026. Ils ne constituent ni une simulation personnalisée ni un calcul définitif des droits.

Cet article présente des informations générales et ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal, ni une recommandation personnalisée. Une donation avec démembrement doit être préparée avec un notaire et les conseils adaptés à la nature de l’actif.

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