3. SCI familiale : transmettre les murs sans transmettre les conflits
La SCI permet de transmettre des parts plutôt que des fractions directes d’immeuble et d’organiser la gestion par des statuts. Elle ne transforme pas une famille en associés capables de décider ensemble.
Une SCI est une structure constituée d’au moins deux associés pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Son intérêt principal est souvent civil : elle remplace l’indivision directe par des parts sociales et des règles de gouvernance.
Exemple : immeuble de 1,5 million d’euros
- dette : 300 000 € ;
- valeur nette des parts : 1,2 million d’euros ;
- deux enfants ;
- parent âgé de 65 ans.
Le parent donne à chaque enfant la nue-propriété de 25 % des parts.
| Calcul par enfant | Montant |
|---|---|
| Valeur économique de 25 % des parts | 300 000 € |
| Valeur fiscale de la nue-propriété à 60 % | 180 000 € |
| Abattement parent-enfant | – 100 000 € |
| Base taxable illustrative | 80 000 € |
La SCI permet de transmettre progressivement les parts tout en conservant l’usufruit et, si les statuts le prévoient correctement, la gérance.
Vous souhaitez échanger sur votre situation patrimoniale et vos objectifs ? Faisons connaissance à travers quelques questions, en toute confidentialité et sans engagement.Cartographier : vérifier la valeur nette et les flux
La dette, les loyers, les travaux et les comptes courants d’associés doivent être intégrés.
Structurer : rédiger les règles avant la donation
Les statuts doivent traiter :
- la gérance ;
- les majorités ;
- les ventes ;
- l’agrément ;
- la distribution ;
- la sortie d’un associé.
Le gérant accomplit les actes de gestion dans l’intérêt de la société, sous réserve des statuts.
Arbitrer : SCI ou indivision ?
En indivision, le partage peut en principe toujours être provoqué.
La SCI crée davantage de stabilité, mais aussi de la comptabilité, des assemblées et une responsabilité des associés.
Piloter : faire vivre la société
Une SCI inactive ou mal tenue devient une source de contentieux et de coûts.
La SCI ne supprime pas les conflits. Elle donne à la famille un cadre pour décider avant qu’ils ne surviennent.
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