Vos hypothèses

Montants d’exemple, à adapter à votre situation.

Type de logement

Le dispositif vise les logements d'un immeuble collectif, neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement, ou anciens avec réhabilitation lourde. Le taux d'amortissement diffère entre les deux.

Niveau de loyer et de ressources du locataire

Intermédiaire, social ou très social : plus le niveau est social, plus le taux et le plafond d'amortissement sont élevés, et plus le loyer maximal est bas. Le simulateur ne vérifie pas les plafonds de loyer et de ressources.

Prix d'acquisition, net de frais

Le prix du logement hors frais de notaire. Il sert de base à l'amortissement, après retrait de 20 % pour le foncier.

Travaux de réhabilitation, logement ancien

Pour un logement ancien, les travaux éligibles s'ajoutent à la base amortissable. Ils doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et respecter les critères de réhabilitation lourde. Le simulateur ne vérifie pas ces conditions. Ce champ est ignoré pour un logement neuf.

Hypothèses complémentaires (4)

Les valeurs proposées sont prises en compte dans le résultat. Ouvrez cette section pour les vérifier et les modifier.

Loyers annuels bruts

Le loyer annuel encaissé. Il doit respecter le plafond de loyer du niveau choisi, que le simulateur ne vérifie pas.

Charges courantes annuelles

Taxe foncière, assurance, frais de gestion, entretien. Elles ne comptent qu'au régime réel et doivent être justifiées.

Intérêts d'emprunt de l'année

Les seuls intérêts, sans le capital remboursé. Ils ne comptent qu'au régime réel.

Tranche marginale d'imposition

La tranche dans laquelle tombe votre dernier euro de revenu. Elle s'applique à toute la base imposable des revenus fonciers.

Mise à jour à chaque modification

Votre estimation

Amortissement déduit chaque année: 5 600 €

Base amortissable: 160 000 €
Taux d'amortissement annuel: 3,5 %
Plafond annuel d'amortissement: 8 000 €
Amortissement cumulé sur les neuf ans d'engagement: 50 400 €
Impôt et prélèvements sociaux au micro-foncier: 3 965 €
Impôt et prélèvements sociaux au régime réel sans amortissement: 3 540 €
Impôt et prélèvements sociaux au régime réel avec amortissement: 897 €
Économie d'impôt annuelle face au micro-foncier, négative si l'impôt est plus élevé: 3 068 €
Économie d'impôt annuelle face au régime réel sans amortissement: 2 643 €

Trois situations côte à côte, en euros par an, pour le même logement. Le résultat dépend de votre situation : aucune n'est présentée comme préférable.
	Micro-foncier	Réel sans amortissement	Réel avec amortissement
Base imposable	8 400 €	7 500 €	1 900 €
Impôt sur le revenu	2 520 €	2 250 €	570 €
Prélèvements sociaux	1 445 €	1 290 €	327 €
Total de la fiscalité	3 965 €	3 540 €	897 €
Trésorerie après fiscalité, avant remboursement du capital emprunté	3 535 €	3 960 €	6 603 €

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Règles fiscales au millésime 2026

Base légale

CGI art. 31, I, 1°, i et j, Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026), CGI art. 32

Hypothèses et valeurs retenues

Hypothèses retenues

Le calcul porte sur le dispositif dit du statut du bailleur privé, issu de la loi de finances pour 2026 : amortissement d'un logement loué nu, situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien réhabilité. Il ne concerne ni la location meublée ni les maisons individuelles.
Le dispositif suppose un engagement de location nue de neuf ans, comme résidence principale du locataire, avec un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal ni à certains parents. Le simulateur ne vérifie aucune de ces conditions.
Le dispositif vaut pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
La base amortissable est le prix d'acquisition net de frais, diminué de 20 % pour le foncier, et majoré des travaux pour un logement ancien. Le cumul des amortissements ne dépasse pas cette base.
L'amortissement est calculé pour une année pleine. La première année, il est calculé au prorata du temps de détention, ce qui n'est pas modélisé.
Le déficit foncier n'est pas modélisé. Si l'amortissement et les charges dépassent les loyers, la base est ramenée à zéro ici, ce qui peut sous-estimer l'économie d'impôt. Voir le simulateur du déficit foncier.
Deux effets ne sont pas calculés : la reprise des amortissements en cas de manquement à l'engagement, et la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Ils peuvent réduire ou annuler l'avantage.
Le choix du dispositif exclut le micro-foncier pour le logement concerné. La colonne du micro-foncier sert seulement de point de comparaison.
Les prélèvements sociaux sont retenus à 17,2 % de la base imposable. Ce taux est à vérifier dans le texte officiel avant publication.
La tranche saisie est appliquée à toute la base imposable, dans les trois colonnes. Une base qui franchit plusieurs tranches modifie le résultat.
Taux, plafonds et conditions proviennent de sources secondaires concordantes. Ils ne sont pas encore relus dans le texte officiel et sont à confirmer avant toute décision.

Valeurs saisies

Type de logement: Logement neuf ou en VEFA
Niveau de loyer et de ressources du locataire: Intermédiaire
Prix d'acquisition, net de frais: 200 000 €
Travaux de réhabilitation, logement ancien: 0 €
Loyers annuels bruts: 12 000 €
Charges courantes annuelles: 2 500 €
Intérêts d'emprunt de l'année: 2 000 €
Tranche marginale d'imposition: 30 %

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