Vos hypothèses

Montants d’exemple, à adapter à votre situation.

Prix de la part en pleine propriété

Le prix de souscription de la part, avant démembrement. La nue-propriété s'achète avec une décote sur ce prix.

Décote de la nue-propriété

Elle est fixée par la société de gestion, selon la durée du démembrement. Reprenez celle de l'offre : le simulateur ne propose aucune grille.

Durée du démembrement

Pendant cette durée, l'usufruitier perçoit les revenus. Au terme, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.

Taux de distribution annuel supposé en pleine propriété

Il sert à chiffrer les revenus auxquels le nu-propriétaire renonce. Une hypothèse de travail, jamais une promesse.

Valeur de la part au terme, en pourcentage du prix initial

100 % suppose une valeur constante. C'est une convention de calcul, pas une prévision : la valeur d'une part peut baisser comme monter.

Mise à jour à chaque modification

Votre estimation

Évolution année après année

Voir les valeurs sous forme de tableau

Les deux détentions à la fin du démembrement, en euros, avant impôt. Les revenus et la valeur de la part sont des hypothèses non garanties.
	Pleine propriété	Nue-propriété
Capital engagé	100 000 €	70 000 €
Revenus perçus pendant la durée	40 000 €	0 €
Valeur de la part au terme	100 000 €	100 000 €
Résultat avant impôt	40 000 €	30 000 €
Valeur repère entrant dans l'assiette de l'IFI	100 000 €	0 €

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Règles fiscales au millésime 2026

CGI art. 968, CGI art. 965

Hypothèses et valeurs retenues

La décote est celle de l'offre de la société de gestion, que vous saisissez. Le simulateur n'en propose aucune : elle varie selon la durée du démembrement et la période.
Le capital est reconstitué en pleine propriété au terme, à la valeur de part que vous saisissez. Cette valeur n'est pas garantie : elle peut baisser comme monter.
La comparaison est faite avant impôt. En pleine propriété, les revenus seraient imposés comme des revenus fonciers. En nue-propriété, aucun revenu n'est perçu. L'écart affiché ne chiffre donc pas cet effet.
Les revenus de la pleine propriété sont supposés constants et non garantis, sans réinvestissement ni actualisation.
En principe, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI pour le bien démembré : l'usufruitier est imposé sur la pleine valeur (CGI art. 968). Des exceptions existent, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant. Elles ne sont pas modélisées.
L'assiette IFI du tableau reprend le prix de la part, à titre de repère. L'IFI retient la valeur de la part à la date d'imposition, pour la seule fraction représentative d'actifs immobiliers. Il ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse le seuil d'assujettissement.
Les frais de gestion et de revente des parts, ainsi que la fiscalité d'une revente, ne sont pas modélisés.
Les valeurs pré-remplies sont des exemples de calcul. Elles ne sont ni une donnée de marché ni une prévision.

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Cette page apporte des repères pédagogiques. Elle ne constitue pas une recommandation personnalisée ni une promesse de résultat.