Transmission

Le démembrement de propriété : donner un bien sans en perdre l'usage

Par Hélène DoréPublié le 22 octobre 2026

Vous détenez un bien immobilier d'une valeur significative et vous pensez déjà à sa transmission. Donner la pleine propriété maintenant prive votre enfant d'un patrimoine qu'il ne saura peut-être pas encore piloter, et vous prive, vous, de tout revenu ou usage du bien. Le démembrement de propriété répond à cette tension : il sépare l'usage du bien (l'usufruit) de sa propriété définitive (la nue-propriété), et permet de transmettre dès aujourd'hui tout en gardant la main.

L'essentiel à retenir

Séparer usufruit et nue-propriété permet de donner un bien à moindre coût fiscal, tout en conservant l'usage ou les revenus du bien jusqu'à votre décès.
La valeur taxable dépend de votre âge au jour de la donation : plus vous donnez tôt, plus la part transmise en nue-propriété est fiscalement légère.
Combiné à l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, le démembrement peut réduire les droits de donation de plus de moitié sur un même bien.

Usufruit, nue-propriété : deux droits, un seul bien

Un bien immobilier se décompose juridiquement en deux droits distincts. L'usufruit donne le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers. La nue-propriété donne la propriété du bien, sans pouvoir en user ni en percevoir les fruits tant que l'usufruit existe.

Dans une donation avec réserve d'usufruit, vous donnez la nue-propriété à votre enfant et conservez l'usufruit : vous continuez à habiter le bien ou à en toucher les loyers jusqu'à votre décès. À votre décès, l'usufruit s'éteint automatiquement et votre enfant récupère la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires sur cette réunion.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI

Pour calculer les droits de donation, l'administration fiscale ne retient pas la valeur totale du bien, mais seulement la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est fixée par un barème légal, indexé sur votre âge au jour de l'acte, défini à l'article 669 du code général des impôts (CGI) :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans révolus	80 %	20 %
De 31 à 40 ans révolus	70 %	30 %
De 41 à 50 ans révolus	60 %	40 %
De 51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
De 61 à 70 ans révolus	40 %	60 %
De 71 à 80 ans révolus	30 %	70 %
De 81 à 90 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 90 ans révolus	10 %	90 %

Ce barème n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Plus vous donnez jeune, plus la part de nue-propriété taxée est faible : c'est le premier levier d'optimisation du démembrement.

L'abattement de 100 000 euros, renouvelable tous les 15 ans

Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros à chacun de ses enfants en franchise de droits, au titre de l'abattement prévu à l'article 779 du CGI. Cet abattement se reconstitue intégralement tous les 15 ans (article 784 du CGI) : une donation réalisée aujourd'hui n'entame plus votre capacité à donner, en franchise, dans 15 ans.

Deux parents peuvent ainsi transmettre jusqu'à 200 000 euros à un même enfant sans droits, et renouveler l'opération chaque 15 ans. Ni l'abattement ni la règle des 15 ans n'ont été modifiés par la loi de finances 2026.

Cas pratique chiffré

Profil : un parent de 65 ans, résident fiscal en France, souhaite transmettre à son enfant unique un bien immobilier locatif estimé à 500 000 euros. Il souhaite continuer à percevoir les loyers de son vivant.

Scénario 1, donation en pleine propriété :

Valeur taxable : 500 000 €
Abattement (100 000 €) déduit : base taxable de 400 000 €
Droits de donation calculés selon le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI : 78 194 €

Scénario 2, donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit :

À 65 ans, le parent se situe dans la tranche 61-70 ans : la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien, soit 300 000 €
Abattement (100 000 €) déduit : base taxable de 200 000 €
Droits de donation : 38 194 €
Le parent continue de percevoir les loyers. À son décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires

Résultat : une économie de 40 000 euros, soit plus de la moitié des droits dus en pleine propriété, pour un patrimoine transmis identique au terme.

Hypothèses : barème de l'article 669 CGI et abattement de 100 000 € en vigueur au 22/10/2026, bien détenu en direct (hors société), pas de donation antérieure consommant l'abattement, frais de notaire et de publicité foncière non inclus dans le calcul.

Trois façons d'organiser le démembrement

1. La donation avec réserve d'usufruit. Vous donnez la nue-propriété, vous gardez l'usufruit (usage ou loyers). Avantage : vous ne perdez aucun revenu de votre vivant. Limite : l'acte est en principe irrévocable, et toute vente du bien pendant le démembrement suppose l'accord du nu-propriétaire.

2. Le démembrement via une société civile immobilière (SCI). Vous apportez le bien à une SCI, puis donnez la nue-propriété des parts sociales. Avantage : plus de souplesse pour gérer le bien à plusieurs, et une valorisation parfois plus fine. Limite : coût de constitution et de gestion annuelle de la société, formalisme renforcé.

3. L'achat scindé (usufruit et nue-propriété achetés séparément). Vous achetez l'usufruit temporaire, votre enfant achète la nue-propriété, chacun avec ses propres fonds. Avantage : pas de donation, donc pas de droits de donation. Limite : exige que l'enfant dispose déjà de fonds propres, et le partage du prix d'achat doit refléter une valorisation économique réelle sous peine de requalification en donation indirecte par l'administration fiscale.

Solution	Impact fiscal estimé	Délai de mise en œuvre	Contrainte majeure	Profil cible
Donation avec réserve d'usufruit	Droits réduits de 40 à 90 % selon l'âge	1 à 2 mois (acte notarié)	Irrévocabilité, accord du nu-propriétaire pour vendre	Parent conservant un revenu locatif
Démembrement via SCI	Identique, avec valorisation des parts	3 à 6 mois (création SCI puis donation)	Coût de structure, gestion annuelle	Patrimoine à gérer à plusieurs héritiers
Achat scindé	Pas de droits de donation, risque de requalification si mal valorisé	Variable, dépend du financement de l'enfant	Enfant disposant de fonds propres	Transmission anticipée sans donation

Les points de vigilance à ne pas minimiser

Le démembrement n'est pas une martingale fiscale sans contrepartie. Trois limites méritent d'être posées clairement avant toute décision :

Rigidité juridique : une donation avec réserve d'usufruit est en principe irrévocable. Elle ne se défait pas en cas de mésentente familiale ou de besoin de liquidités imprévu.
Coût notarial : l'acte de donation est obligatoirement notarié, avec des émoluments proportionnels à la valeur du bien, à anticiper dans le calcul du gain net de l'opération.
Gestion du bien pendant le démembrement : les grosses réparations (article 606 du code civil) restent en principe à la charge de l'usufruitier sauf convention contraire précisée dans l'acte, un point à négocier dès la rédaction.

Passer à l'action

Chaque situation patrimoniale a sa propre trajectoire : âge, composition familiale, besoin de revenus, autres donations déjà réalisées. Avant toute décision, cartographiez votre situation et faites chiffrer précisément votre cas.

Réaliser votre diagnostic patrimonial

Sources officielles citées

Cet article ne remplace pas l'avis d'un professionnel. Consultez un conseiller ou un avocat fiscaliste pour une stratégie adaptée à votre situation personnelle.

Les investissements financiers comportent des risques. Consultez un conseiller en investissements avant tout achat.

Date de mise à jour : 22/10/2026